30年老公寓變身記:大同區3房改造案例,月租金從2.8萬提升至4.2萬

這是一個真實的成功案例。位於大同區的30年老公寓,透過專業的改造設計,成功將月租金從28,000元提升至42,000元,投資報酬率大幅提升50%。

案例背景

物件基本資料

地點:台北市大同區民生西路
屋齡:30年
格局:3房2廳1衛
坪數:28坪
樓層:4樓/5樓
改造前租金:28,000元/月
改造後租金:42,000元/月

改造前的問題分析

這間老公寓雖然地點不錯,但存在許多典型的老屋問題:

主要問題點

採光不佳:窗戶小、室內昏暗,給人壓迫感
格局不佳:走道狹窄、空間利用率低
廚房老舊:設備陳舊、收納空間不足
浴室問題:磁磚老舊、通風不良、漏水問題
地板磨損:木地板嚴重磨損、部分翹起
牆面斑駁:油漆剝落、壁癌問題
電路老舊:插座不足、電線老化

改造策略與設計理念

我們的改造策略著重在「明亮、現代、實用」三大原則:

1. 提升採光與空間感

拆除非承重牆,打造開放式客餐廳
使用淺色系裝潢,增加視覺明亮度
加裝LED燈具,改善室內照明
選用反光材質,如鏡面、亮面磁磚

2. 現代化廚房改造

更換現代化廚具設備
增加收納空間與工作檯面
安裝抽油煙機與瓦斯爐
使用易清潔的材質

3. 浴室全面翻新

重新做防水工程
更換現代化衛浴設備
改善通風系統
使用防滑磁磚

改造過程與工期

施工時程表

第1-2週拆除工程、水電配管

第3-4週泥作工程、防水施作

第5-6週木作工程、油漆粉刷

第7-8週設備安裝、清潔驗收

改造成本分析

總投資成本:480,000元

拆除與泥作工程 120,000元

水電工程 80,000元

木作與油漆 150,000元

廚房設備 60,000元

浴室設備 50,000元

其他雜項 20,000元

改造成果與效益

租金提升效果

改造前

28,000元

月租金

改造後

42,000元

月租金

租金提升:14,000元/月(+50%)

投資報酬率計算

年租金增加:14,000 × 12 = 168,000元
投資成本:480,000元
投資回收期:480,000 ÷ 168,000 = 2.86年
年投資報酬率:168,000 ÷ 480,000 = 35%

租客反應與市場表現

改造完成後,這間公寓在市場上的表現非常亮眼:

快速出租:刊登後3天內就有多組看房
租客品質:吸引到穩定收入的上班族
長期租約:租客主動要求簽2年約
口碑推薦:租客推薦朋友來看其他物件

💡 成功關鍵

這個案例的成功關鍵在於「精準定位」。我們針對年輕上班族的需求,打造明亮、現代、實用的居住空間,不僅提升了租金,也確保了穩定的租客來源。

經驗分享與建議

給房東的建議

專業評估:改造前一定要請專業人員評估投資效益
品質控管:選擇有經驗的施工團隊,確保工程品質
預算控制:預留10-15%的預算彈性,應付突發狀況
市場定位:了解目標租客需求,做出正確的設計選擇

避免的常見錯誤

過度裝修,投資成本過高
忽略實用性,只注重美觀
沒有考慮目標租客的需求
施工品質不佳,後續問題多

結語

這個大同區老公寓改造案例證明,即使是30年的老房子,透過專業的規劃和改造,也能創造出優異的投資報酬率。關鍵是要找到對的合作夥伴,做出正確的投資決策。